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央行新政后我国楼市未来走向如何

发布时间:2021-01-08 02:13:19 阅读: 来源:牙刷厂家

王露

央行房贷新政公布后,沉闷许久的市场情绪骤然热闹起来。有专家、学者断言,这是政府最有力度、最具强度的一次救市行为;众多房地产开发企业则在等待新一轮楼市大行情的开启;相当部分购房者在准备享受优惠贷款利率;更有一些媒体连连质疑发问,商业银行7折优惠利率为何迟迟不能落地?笔者认为,这些市场情绪其实是对央行房贷新政的变化缺乏洞悉,市场预期错位的表现,既不客观,又欠理性。

与以往相比,此次央行房贷新政出现了一种本质上但并不特别显现的变化,那就是政策调控不再简单采用划出“硬杠杆”的方式,用一个标准来主导市场各类主体,而是区分不同政策内容的不同属性,隐含了诸多的“软选择”,是“硬杠杆”与“软选择”的结合。

由于近年来我国对于房地产市场调控基本以“限购、限贷”为主要内容,“限贷”中又以利率为重要手段。这种过程连接逻辑自然形成了政策调控的逻辑依赖和行为定式。因此,面对此次“限购”(首套房认定新标准)的放开和“限贷”的放松,如果错把“软选择”当成“硬杠杆”,则很容易使市场滑入“首套房贷款=7折利率优惠”、“房贷放松=房价上涨”的固有、惯性预期之中。

此次央行对于7折优惠利率只规定了标准底线,而非必须执行的“硬杠杆”,如何执行,依据商业银行的风险实际而定。就是说,由于存在不同地域经济发展水平的差异、不同商业银行经营状况的差异、不同贷款对象风险承担能力的差异,放开首套房认定标准后,贷款利率的确定,只能由商业银行因人、因地、因时和因事自主选择确定,不可能也不能使用同一个标准。从现实的房贷7折基准利率相当于存款5年期定期利率水平来推算,未来真正可享有商业银行这一优惠利率的客户实属凤毛麟角。笔者认为,未来房贷利率大致会在基准下浮10%或上浮30%的区间波动,而且享有利率下行10%的,必定是商业银行的特定或优质客户。

不能否认,央行此次房贷新政,对房地产业必将带来程度不同的积极影响,肯定会增多房地产业的融资渠道。但这种影响的背后,同样存在一种变化,就是结构性修复和市场调整,并在修复和调整中建立融资新机制和新模式。从央行的文字表述中不难看出,MBS只能专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放,是有限制性条件的;REITs对象必须是符合相关条件的房地产开发企业,显然更注重整个房地产行业基础的加固。足见,推出MBS和REITs绝不仅是一种融资工具的数量的增加和内容的丰富,而在于重塑房地产行业融资的新模式、新关系和新机制。

一方面,通过融资方式的创新,增强房地产行业资产的整体变现能力,比如持有MBS资产的主体可以择机出售变现;另一方面,增强房地产行业全部链条中各主体的风险关联程度,解决和改变过去模式中,主要由商业银行和购房人承担最终市场风险的状况。解决这些基础性和长远性问题,比简单的应急救市更重要。

央行房贷新政,本质上就是要解决“去库存化”问题,立足的是“自住性需求”的市场化满足。因此,不能用惯性思维、狭隘态度来理解认识房贷新政,更不能用利益本位来诠释房贷新政。

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