央行放水后房贷会更宽松吗

摘要: 新年伊始，央行率先发了个“大红包”。中原地产首席分析师张大伟发文表示，降准目的不是为了给楼市喘气，但难以避免楼市将有所获益。

新年伊始，央行率先发了个“大红包”。

2019年1月4日傍晚，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

中国人民银行有关负责人官方表示，此次降准将净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。

更多人关心的是，降准是否会让更多资金流入楼市？中原地产首席分析师张大伟发文表示，降准目的不是为了给楼市喘气，但难以避免楼市将有所获益，“降准既能缓解房地产企业的资金压力，对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。”

同策研究院总监张宏伟则认为，2018年以来四次降准都没有带动楼市上涨，此次也不会带来过多影响。居民普遍买涨不买跌，银行不是没有钱借，而是购房意愿下降，没有人愿意借。

实际上，在央行降准之前，2018年下半年起，多地银行已陆续放宽了贷款政策。

杭州：“接力贷”松绑二套房近期引发热议的杭州“接力贷”就是其中一种。

2019年1月3日，《钱江晚报》爆出杭州某银行因实施父母和子女两代人接力还款，规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁。被网友调侃为“贷贷相传”。

其实，这一政策最早始于2018年4月，当时中国工商银行宣布将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。此后，各大银行也纷纷将借款人的贷款年龄放宽至70周岁。

此轮再次打破贷款年龄上限的是位于杭州的农业银行。2019年1月4日，南方周末记者电话咨询农业银行上城区支行，该行工作人员表示，的确有这一业务可办理，分“顺接力贷”和“倒接力贷”两种。

其中，“顺接力贷”指子女买房，目前收入偏低但前景较好，可通过增加父母作为共同借款人增加贷款金额，还款年限按照子女年龄计算。“倒接力贷”则指父母买房，但由于借款人年龄加上贷款年限超过了规定的70年，可贷年限较短，月还款压力大，可通过增加子女作为共同借款人，还款年限也还是按照子女年龄计算。

如此一来，如果60岁的老人选择“倒接力贷”，子女30岁，按照接力贷最长可贷款30年来计算，老人甚至可以还贷到90岁。

同时，“倒接力贷”只要主借款人父母一方名下无房，无论子女名下是否有房都可享受首套房待遇。这也相当于给想购买二套房的子女，取消了限贷政策。

不过，该行工作人员也表示，“倒接力贷”的业务需要审核子女和父母的工资情况，门槛较高，成功批复的很少。杭州下城区农行的另一工作人员称，申请接力贷的父母方大多不可超过65岁，否则很难通过审批。

事实上，不管是“接力贷”还是“倒接力贷”，不仅农业银行可办，工商银行、交通银行、中信银行等多家银行均早已有之。但在2016年，房地产调控政策频出，因有打政策擦边球之嫌，上海多家银行随即叫停了“接力贷”或“合力贷”等类似产品。

一位国有银行人士向南方周末记者透露，农业银行是接力贷业务的鼻祖，目前也仅是小部分地区保有该业务。其它银行大部分虽有，但很少办理。不过，随着楼市下行压力增加，部分城市调控政策有所松动，不排除未来会有调整空间。

北京：“二抵贷”重出江湖个人住房抵押贷款，也开始呈现回暖趋势，尤其在北京市场。

2016年楼市正酣时，房抵贷成为楼市杠杆资金的一个来源。所谓房抵贷，指的是借款人以房产抵押作为担保，向银行申请流动资金贷款，虽然贷款用途为消费或经营，但由于银行与中介等金融机构发明了多种规避之道，不少房抵贷被再度用于购房。甚至有的银行做起了“二抵贷”，即房子在按揭的情况下继续被二次抵押。

根据中信银行2016年的半年报，该行上半年的房抵贷业务，已占全部个人贷款新增规模的66.7%，规模近1000亿元。

但随着2016年下半年起楼市调控逐渐加码，房抵贷、消费贷进入楼市的监管趋严。2018年1月，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，大部分银行随后叫停了房屋二次抵押贷款，包括曾经发力很猛的中信银行。

2018年12月，南方周末记者从银行业内人士处得知，中信银行北京一家分行重新恢复了二次抵押贷款业务，并且抵押贷款利率从年初的7%下降至6.3%左右。该行的客户经理表示，2018年的住房抵押贷款利率从紧到松，预估2019年还将有小幅下降的趋势。

南方周末记者电话咨询了北京地区的其它银行，招商银行的抵押贷款利率甚至降至5.7%，该行工作人员称，二次抵押贷款的放款时间也很快。浙商银行也表示可以二次抵押贷款，但必须是北京五环以内的房产。

不过多家银行的客户经理都强调，目前的二次抵押贷款只可用作经营，期限不长于5年。至于消费贷，目前还未放松。但也有客户经理认为，货币政策开始偏向积极，未来消费贷也有可能松动。

深圳：“首付分期”抬头年底伴随冲业绩的压力，开发商为了吸引消费者买房也频出新招，当中包括不少贷款福利。

日前有媒体报道，深圳有楼盘出现“首付分期”的情况，部分楼盘的实际首付比例甚至不足一成。该媒体还称，首付分期在深圳的公寓市场已相当普遍，由于公寓首付往往在总额50%-70%之间，公寓购房者压力较大，所以不少公寓类楼盘推出了首付分期业务。

南方周末记者以购房者身份向深圳多个楼盘进行了电话咨询，发现“首付分期”开始蔓延至普通住宅市场，深圳市郊的坪山新区尤为密集。

位于该区奥园翡翠东湾的营销人员对南方周末记者说，按某房源总价约为320万元来计算，可最低先缴纳20万元的首付，2019年3月前缴纳完剩余款项即可，当中可选择分期付款或一次性缴纳。同样位于该区的碧桂园凤凰国际公馆首付一成，剩余首付可延迟半年付清。

对于“首付分期”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，如果是开发商自己垫资，相当于通过垫资加快购房流程的办理，在是否违法的界定方面比较模糊。如果是银行帮忙贷款，那与监管部门关于银行贷款的政策相违背，属于违规操作。

目前，深圳各大银行均在为房贷松绑。多家银行经理向南方周末记者表示，放款时间从2018年的几个月，缩短至当前的约一周时间；部分银行停止了约一年的公积金贷款，目前也可正常办理。

全国：房贷利率刹车出现松动迹象的还有各地各大银行的房贷利率，包括首套房和二套房贷款。

融360数据显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，为基准利率的1.165倍，总体较基准利率上浮16.5%。尽管同比2017年，仍上涨6.53%，但这一利率与10月持平，是22个月连续上涨后，首套房贷款利率的首次刹车。

同时，二套房贷款利率在11月出现下滑迹象，各地原本缩紧的二套房贷款业务也相继松绑。

2018年10月起，从杭州开始，北京、深圳、广州、上海、南京等地相继加入下调房贷利率阵营。融360的数据显示，2018年11月，全国25个城市的533家银行中，仅23家房贷利率上升，占比4.32%，大部分银行房贷利率与10月持平或回调。

进入2019年，更是有多家银行开始实施按揭折扣利率。上海地区目前共计10家银行执行首套95折利率；成都地区的中信银行、平安银行和兴业银行则实行差别化9折房贷，为目前热点城市中给出的最大折扣。

还有多位银行业内人士向南方周末记者透露，如捆绑理财产品等，全国各大银行的首套房贷款利率还有折扣空间。

“要买一份100万的理财，就可以被银行纳入高净值贡献客户，利率也会有折扣，给我的上浮利率从25%改成12%。”2018年年底，打算在杭州购买二套房的陈明需要贷款250万元，贷款期限30年，按照此前平均上浮25%—35%的二套房利率，还贷压力大。据他介绍，他在一家商业银行购买理财产品后，节省了近30万元的贷款利息。

广州招商银行一位业务经理向南方周末记者承认，绑定理财产品或保险后，可根据贷款金额和个人征信对利率进行下调。这一政策集中在2018年年末，主要还是为了配合不少新推楼盘。

从2016年10月至今，国内这一轮楼市调控持续了整整两年。在不久前闭幕的2018年中央经济工作会议上，决策层有关楼市的表述，从“坚决遏制房价上涨”到“稳房价、稳地价、稳预期”，预示着楼市调控进入新阶段。

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