房地产下半年多项指标涨幅 控制房价涨幅政策成重点

伴随三四线城市去库存任务的完成，房地产去库存动力逐步减弱，房地产行业将迎来补库存周期。避免房地产泡沫进一步膨胀，打通租赁和二手房市场，控制房价的涨幅依旧是相关政策难点和重点。

房地产下半年多项指标涨幅

16日，国家统计局发布2018年1-6月全国房地产开发投资和销售情况数据显示，前6月，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点;商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

具体来看，前6月，房企房屋施工面积709649万平方米，同比增长2.5%，增速比1-5月提高0.5个百分点。房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月提高5.1个百分点。土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。

房地产销售同样火热。1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。

对此，分析师表示，2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%。以此为起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长记录。

在此背景下，房企销售业绩普遍亮眼。中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，公布前6月销售业绩的31家房企销售总金额达到了25031亿元，同比去年同期上涨36.2%。其中，3家房企半年突破3千亿元。

不过，业内人士认为，房地产贷款额度中按揭贷款明显收紧，将抑制部分非理性购房需求。同时，房企资金获取难度也大幅增加，快速回款恐是最好选择。“现阶段市场处于惯性高位，随着资金面的收紧，市场可能下调”。

2018-2023年房地产管理市场行情监测及投资可行性研究报告统计局数据显示，上半年房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月回落0.5个百分点。其中，除定金、预收款、自筹资金有所增加外，国内贷款12292亿元，下降7.9%，较1-5月跌幅扩大5.1个百分点;利用外资28亿元，下降73.1%;个人按揭贷款11524亿元，下降4%。

专业人士表示，境内融资持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本提高，资金市场的紧张压力还将加剧。随着房地产市场调控的持续，预计下半年房地产市场将有所降温，多项指标涨幅将有所收窄。

控制房价涨幅政策成重点

但是目前租赁市场、二手房市场发展不健全，信息不完全，整个房地产供求不能被真实反应，供给侧变化需谨慎。目前市场所显现出来的供给减少的的状况，也有可能是房地产市场结构不均衡扭曲而致，现实很有可能是二手房市场房源充裕并微幅增长，而可流通新房的数量却在减少，那么这样的新建开发反而会进一步刺激房价。

值得注意的是，2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%，而待售面积是下跌的，6月底房屋待售面积跌幅为14.7%，虽然跌幅在减小，但是却达到了待售面积历史新低。这不得不说是房地产行业进入补库存时代的另一例证。这从另一个侧面也说明，供给减少，房价有较大上涨压力。

购地积极性明显，这一方面是企业自身维持生存所需不得不为，另一方面也是为了搭乘近期供地规模的优势，抓住良好的投资机会。有地无钱犹如有柴无火，但在资金收紧，风险、杠杆严格管控下，今年上半年房产企业到位资金却超出预期。

据最新数据显示，上半年我国房地产开发企业到位资金中外资下降73.1%，国内下降7.9%，自筹资金增长9.7%。从这一数据我们可以看出，企业资金来源结构正在发生变化，对一个房地产企业来讲，手上有充足的现金流就可以做到手中有粮，心里不慌。在政策使银行对房地产做出定向限贷后，汇率大跌境外融资出路被堵后，给企业的一个启示就是，加快资金周转才是房产企业保持现金流的秘诀，减缓资金链压力还需靠自身。

此次统计局发布的数据中我们可以看出，房地产行业接下来将进入补库存的时期，在房价持续上涨的情况下，补库存形成的新房产资源是否会进一步刺激房地产价格的上涨，有待观察。但若想进一步平衡供求，避免房地产泡沫进一步膨胀，打通租赁和二手房市场，控制房价的涨幅依旧是相关政策难点和重点，相关房价调控政策仍需要加强。